18 Uygulaması Olan Arsa Alınır mı? Bilimsel Merakla Yaklaşmak
Arsa yatırımı yapmak, Türkiye’de birçok insanın hem gelecek güvencesi hem de kazanç beklentisiyle yöneldiği bir alan. Ancak “18 uygulaması olan arsa alınır mı?” sorusu, özellikle tapu ve imar süreçlerini yakından tanımayanlar için kafa karıştırıcı olabiliyor. Bu yazıda, meseleyi bilimsel bir merakla ele alalım; yasal, ekonomik ve psikolojik yönleriyle inceleyelim.
18 Uygulaması Nedir? Bilimsel Bir Yaklaşımla Açıklama
İlk olarak temel kavramı netleştirelim. 18 uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan bir arsa düzenleme işlemidir. Belediyeler veya valilikler, imar planına göre bir bölgede yol, park, okul gibi kamu alanlarını oluşturmak amacıyla özel mülkiyetteki arsaların bir kısmını düzenler. Bu süreçte arsalardan “düzenleme ortaklık payı (DOP)” adı altında en fazla %45’e kadar bir kesinti yapılabilir.
Bilimsel olarak bu sistem, “kentsel planlama”nın optimizasyon prensibine dayanır. Amaç, bireysel mülkiyet haklarını korurken, kolektif yaşam alanının altyapı ihtiyaçlarını da karşılamaktır. Yani arsa küçülse bile, uzun vadede değer kazanımıyla yatırımcı genellikle zarar etmez.
18 Uygulaması Sonrası Arsanın Durumu Nasıl Değişir?
Bu sürecin sonunda, arsanız yeni bir imar parseline dönüşür. Fakat burada önemli bir nokta var: yeni parseliniz, eski yerinizle birebir aynı yerde olmayabilir. Bu durum “şerefiye farkı” denilen bir eşitsizlik yaratabilir; bazı arsalar yola cephe kazanırken, bazıları daha içte kalabilir.
Bilimsel gözle baktığımızda, bu yeniden dağıtımın ekonomik etkisi lokasyon değeri teorisiyle açıklanabilir. Araştırmalar, ana ulaşım arterlerine yakınlığın gayrimenkul değerini %20’ye kadar artırabildiğini göstermektedir. Dolayısıyla, 18 uygulaması sonrasında arsanızın konumu değişmişse, değer artışı veya kaybı yaşanabilir.
Bu Durumda Arsa Almak Mantıklı mı?
Bilimsel açıdan bakıldığında, yanıt “duruma göre evet”tir. Çünkü her 18 uygulaması riskli değildir. Eğer belediyenin planı uzun vadeli gelişme bölgesini kapsıyorsa, düzenleme sonrası altyapı, yol, elektrik, kanalizasyon gibi hizmetlerin hızla tamamlanması beklenir. Bu da arsanın gerçek piyasa değerini artırır.
Ancak yatırımcı psikolojisi açısından, belirsizlik faktörü önemlidir. Sosyal bilimlerdeki “risk algısı teorisi”ne göre, insanlar kısa vadeli belirsizliklere karşı aşırı tepki verir. Bu nedenle bazı yatırımcılar 18 uygulaması sürecindeki arsaları düşük fiyata satmak ister. Bilinçli alıcı için bu bir fırsat penceresidir.
Veriler Ne Söylüyor?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, son beş yılda Türkiye genelinde yapılan 18 uygulamalarının %70’inden fazlası, bölgesel değer artışıyla sonuçlanmıştır. Özellikle gelişmekte olan şehir çeperlerinde, bu oran %85’e kadar çıkıyor.
Ayrıca yapılan akademik çalışmalar, imar düzenlemesi sonrası arsa değerlerinin ortalama %25–40 oranında arttığını gösteriyor. Bu artış, düzenleme sonrası altyapı ve erişilebilirlik kalitesine doğrudan bağlı.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
18 uygulaması olan bir arsa alırken bilimsel düşünmenin en pratik yolu, veriye dayalı karar almaktır. İşte birkaç öneri:
Belediyeden imar planını ve kadastro paftasını isteyin. Planın hangi aşamada olduğunu öğrenin.
Tapuda şerh var mı kontrol edin. “Düzenleme süreci devam ediyor” ibaresi varsa, henüz netleşmemiş olabilir.
Yatırım zamanlamasını planlayın. Uygulama tamamlandıktan sonra arsanın değeri sıçrama yapabilir.
Uzman görüşü alın. Şehir plancısı veya gayrimenkul değerleme uzmanı, size bilimsel analiz sunabilir.
Sonuç: Bilimsel Merakla Yatırım Kararı
“18 uygulaması olan arsa alınır mı?” sorusuna tek bir doğru yanıt yok. Ancak bilimsel bir bakış açısıyla değerlendirildiğinde, doğru bilgiye ve sabra sahip yatırımcı için bu tür arsalar yüksek potansiyel taşır.
Her yatırım bir hipotezdir; test edilmesi gerekir. Önemli olan, söylentilerle değil, veri, plan ve analizle karar vermektir.
Peki siz olsanız, belirsizlikle dolu ama potansiyel kazanç vadeden bir arsaya yatırım yapar mıydınız?